Ayudemos a Ucrania, tú también puedes ayudar
En las últimas semanas y meses mercado inmobiliario Fuerzas de una intensidad sin precedentes durante mucho tiempo comenzaron a actuar. doblar aumentos de la tasa de interés Causó una cuota promedio de septiembre de 2021 a abril de 2022 préstamo hipotecario Ya aumentó en un 60 por ciento, la solvencia disminuyó en un 30-40 por ciento. Esto causado por la incertidumbre La agresión de Rusia contra Ucrania No es propicio, al menos en teoría, para hacer compromisos a largo plazo, y si eso no es suficiente, entonces UKNF recomendado BancosA apretar los grifos con más créditos, a partir de abril.
El efecto fue sorprendente para muchas personas. Al menos en marzo, los datos publicados por el mercado parecían contradecir la realidad. Solo en el tercer mes del año, los polacos hablaban del padre. préstamos hipotecarios En la cantidad de aproximadamente 19-20 mil millones PLN. Fue el puntaje más alto en la historia, incluso más alto que en el récord de marzo de 2021 cuando aplicamos Hipoteca Con un valor total de 17-18 mil millones PLN (estimaciones de inversión HRE basadas en datos BIK). Hay una razón de peso detrás de este registro histórico. probablemente gente polaca Agiliza el momento de las solicitudes de préstamos para aprovechar las normas vigentes para su concesión. Estos se han cambiado, como se mencionó anteriormente, de acuerdo con las recomendaciones de la Autoridad de Supervisión Financiera de Polonia a partir de abril de 2022.
Este único ejemplo es una confirmación de datos del motor de búsqueda más grande de Internet. Sugieren que el interés por la vivienda sigue siendo alto. Parece que los compradores necesitan un desencadenante para que esta demanda potencial se convierta en acuerdos reales. En marzo, ese impulso fue el anuncio de que sería difícil conseguir un préstamo. Como resultado, muchas personas decidieron hacerlo a tiempo. solicitud de préstamo Antes de endurecer las reglas para calcular la solvencia. La escala del fenómeno fue sorprendente, ya que los bancos registraron la demanda más alta de la historia préstamos hipotecarios.
Otro motivo similar puede ser, por ejemplo, el fin de las subidas de tipos de interés o la entrada en vigor del programa de préstamos del Estado sin aportación especial a finales de mayo. Este último fue presentado por el Think Tank for Human Rights Education para varios partidos. Hoy, sin embargo, otro argumento para su implantación es la situación del mercado de alquiler, donde se ha producido una compra de oferta sin precedentes y un aumento de los precios medios de venta. Para algunos inquilinos, el programa de préstamo sin aporte personal se convierte en una alternativa atractiva al alquiler de departamentos en tal entorno. Si el programa tiene éxito, tendrá un impacto positivo en la cantidad de préstamos para vivienda vendidos por los bancos.
Desde el punto de vista de la formación. precios de casas También es muy importante lo que ha ocurrido en el mercado del alquiler en las últimas semanas. El aumento sin precedentes de la demanda en medio de una oferta limitada condujo a una disminución en el número de aproximadamente 2/3 Ofertas de Vivienda En alquiler en apenas un mes y medio después del estallido de la guerra. El resultado es un aumento en las tarifas de alquiler de diez a alrededor del 40 por ciento. Al mismo tiempo, estos datos, debido a adquisiciones masivas de mercado, se están volviendo cada vez más aleatorios. Una cosa es segura – Las tarifas de alquiler han aumentado. Este es uno de los factores importantes que pueden hacer que los inversores se interesen en comprar apartamentos para alquilar. Se trata no solo de inversores individuales, sino también de inversores institucionales, que ya en 2021 inyectaron capital en el mercado inmobiliario polaco, alcanzando miles de millones de zlotys.
El aumento de la afluencia de inmigrantes es un factor natural de elevación Tarifas de alquiler y precios de apartamentos. No estamos solos en este sentido. Un mecanismo similar es confirmado por los resultados de la investigación científica de Canadá, Australia, Italia, Suiza y España. Resultados diferentes solo han sido sugeridos por estudios realizados en los últimos años en Alemania y Gran Bretaña. Allí, sin embargo, los autores señalan que el impacto negativo en el nivel de precios fue el resultado de una afluencia de inmigrantes que no querían integrarse a la comunidad local. El resultado ha sido un aumento de los conflictos locales e incluso de la delincuencia. no parece que El flujo de refugiados de Ucrania a Polonia Genera tal peligro actualmente.
En el contexto de los movimientos migratorios, es imposible no mencionar la escasez de viviendas, que es un dolor importante en el mercado local. A finales de 2021 se puede estimar que había alrededor de 1,5 millones de apartamentos en Polonia muy pocos, y el hecho de que a menudo vivamos solos hace que estas necesidades puedan aumentar en los próximos años. Pero hoy, cuando 2,5 millones de refugiados cruzan la frontera polaca y el próximo ataque ruso puede significar otra ola de migración, podemos preguntarnos lentamente si la escasez de viviendas llegará inmediatamente a 2 o 3 millones. Todo esto tiene un impacto fundamental en el nivel de los precios inmobiliarios y su asequibilidad.
Un factor importante que tiene un impacto en las valoraciones de las viviendas es la inflación de dos dígitos. Por lo general, él está bien con esto. Mercado inmobiliario. A largo plazo, los precios de la vivienda aumentan más rápido que la inflación, generalmente alrededor de 1 o 2 puntos porcentuales. Porcentaje por año. Sin embargo, ¿cuánto tiempo tiene que ser este plazo para que el sector inmobiliario asegure que ganamos en términos reales? Ya ha ofrecido casi esa garantía durante 10 años, como sugieren los datos de 15 países desde 1975 hasta 2021 (datos del Banco de Pagos Internacionales). Además, no solo ganaremos, sino tanto que al menos venceremos la inflación.
No deja de ser significativo que, si bien la inflación supera el 10%, la dinámica en la que los costos aumentan Construcción mucho mas grande. Esto se traduce en los precios a los que los desarrolladores ofrecen apartamentos en venta. Siempre que estos precios sean aceptados por los compradores, suelen influir en los precios de los apartamentos usados en poco tiempo.
El hecho de que los compradores acepten realmente el nivel de precios más alto decidirá en última instancia si podemos permitirnos una vivienda. No hay duda de que los cambios en las últimas semanas han limitado la disponibilidad de apartamentos, tanto en el mercado de alquiler como desde el punto de vista Compradoresque se benefician de los créditos. Los datos de pago y los pronósticos son un poco de alivio. El rápido crecimiento económico reciente se ha traducido en aumentos salariales dinámicos. Según la Oficina Central de Estadísticas, las empresas que emplean a más de 9 personas aumentaron un 11,7 por ciento en febrero. mayor que el año anterior. En el mismo período, aumentó un 2,2 por ciento. El empleo también aumentó. Si creemos en el pronóstico, en los años 2022-24, los salarios en Polonia aumentarán un 7,7%. hasta un 9,7 por ciento anual. El gobierno también amplió el sistema de beneficios para incluir a los refugiados y anunció recortes de impuestos. Además, no podemos olvidar el hecho de que un gran grupo de inmigrantes en Polonia hoy en día gasta sus ingresos y ahorros. Sin duda, parte de este «dinero extra» se destina al mercado inmobiliario para apoyar la demanda.
Además de los factores de apoyo demanda de vivienda, también tenemos frenos que deberían funcionar en el lado de la oferta del mercado. El punto es simplemente que las esperanzas de una venta de bienes raíces en pánico debido a los aumentos en los pagos de préstamos hipotecarios serán en vano. Mientras la situación no se salga de control, el Fondo de apoyo al prestatario nos protege de ella.
Es un mecanismo diseñado para aquellos titulares de créditoQuienes comenzarán a tener problemas para pagar sus deudas mientras saldan la deuda (perderán su trabajo, sus primas aumentarán significativamente o sus ingresos disminuirán). Como parte del soporte, puede contar con 2000 PLN por mes durante 3 años. Luego tenemos dos años para recuperarnos financieramente, y solo entonces comenzamos a devolver el dinero que obtuvimos antes. Cabe señalar que aquí no hay intereses y la prima de reembolso es cuatro veces menor que el apoyo que recibimos anteriormente. Si esto no es suficiente, cuando la cuota 100 se pague a tiempo, el resto de la responsabilidad debe cancelarse. El gobierno asegura que está trabajando para hacer más atractivo este mecanismo. Ya en la formulación actual, esta es una solución que debería ayudar de manera efectiva a los polacos que ya enfrentan problemas financieros.
La referida gravedad también nos protege de la sobreoferta de pisos en venta Apartamentos de inversión en alquiler. Desde el punto de vista de los ciudadanos con este tipo de edificios, la venta de bienes inmuebles hoy en día parece una solución poco atractiva, especialmente en un entorno de tasas de alquiler claramente altas. Es cierto que los propietarios de estos pisos ahora pueden venderlos a precios superiores a los aplicados hace un año, cinco o diez años, pero el dinero así obtenido -salvo que se reinvierta efectivamente- perderá su valor. Después de todo, la inflación anunciada por NBP para el segundo trimestre de 2023 es del 10,2%. Esto significa que al vender un apartamento hoy, por ejemplo, 300 000 PLN al año, con esta cantidad podremos comprar hasta 272 000 PLN hoy. Ni los depósitos bancarios ni siquiera los bonos del gobierno para individuos nos protegerán de tales cambios (pérdida de poder adquisitivo con el capital). Al mismo tiempo, los propietarios de apartamentos en alquiler no suelen estar dispuestos a correr los riesgos característicos de invertir en la bolsa de valores, el mercado de bonos corporativos o incluso en criptomonedas.
Bartosz Turek, Analista sénior en HRE Investments
INTERIA EMPRESARIAL está en Facebook y estás al día de las últimas novedades
***
«Alborotador. Ávido fanático del tocino. Practicante independiente del alcohol. Ninja de Internet. Introvertido. Adicto a las redes sociales. Experto en la cultura pop».
More Stories
Un multimillonario alemán dado por muerto podría estar viviendo en Moscú
Montaña rusa en las estaciones. Hay sorpresa en los precios de los combustibles.
Semana laboral más corta. Toda Europa está resumida, ¿y Polonia? – Negocios Wprost